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계층분석기법(AHP)을 활용한 부동산중개 제도개선 인식차이 분석

An Analysis of Recognition Difference in Real Estate Brokerage System Improvement Using AHP

  • 김북현 (Kim, Bukhyeon, 한양사이버대학교)

초록/요약

이 연구는 최근 부동산시장과 중개환경이 변화되고 중개사의 개업이 급증하고 있는 상황에서, 현업에 종사하고 있는 중개업자들의 중개업계 발전을 위해 필요한 중개제도개선 인식 차이를 분석하여 정책적인 시사점을 제시해보고자 하였다. 이에 부동산시장 동향 및 중개환경변화를 조사하고 주택수급 상황과 주택거래량의 변화에 따른 중개업자의 수입영향을 분석하였다. 아울러 중개제도개선에 대한 인식차이를 실증적으로 분석하기 위해 선행연구에서 제기된 제도개선 과제를 체계적으로 정리한 후, 서울 및 경기 일부지역에서 중개업소를 운영하는 공인중개사 총 203명을 대상으로 설문조사를 실시하였다. 설문결과는 PASW 18.0 프로그램을 이용하여 빈도분석과 교차분석 등을 실시하고, 중개제도개선 우선 과제에 대한 속성별 인식차이 분석을 위해 일관성이 결여된 8명을 제외한 195명의 응답을 대상으로 Dress (Version 1.7)프로그램을 활용하여 AHP 분석을 실시하였다. 실증분석결과 중개업자들은 부동산중개 환경변화가 전반적으로 향후 수입에 부정적인 영향을 줄 것으로 인식하고 있으며, 특히 변호사의 중개업 참여 우려와 외국 업체에 중개업 전면개방 및 정부의 부동산정책변화에 대한 부정적인 인식이 큰 것으로 분석되었다. 그러나 중개업자들은 부동산 중개 환경이 더욱 악화되더라도 34%는 현재 영업을 유지하고, 20.7%는 페업 또는 이직을 고려하며, 16.3%만이 종합부동산서비스업 참여 등 적극적인 사업 확장을 꾀하겠다고 응답하였다. 또한, 직전 2년과 비교하여 최근 중개건 수 및 순수익이 크게 감소하고 있으며, 서울 강서와 구로 및 영등포 지역에서는 감소 폭이 더욱 큰 상황이나 경기 고양과 김포시는 상대적으로 적은 것으로 파악되었다. 중개제도개선 우선순위에 대한 AHP 분석결과 중개업자들은 중개영역확대 및 수수료 개선에 대한 요구가 가장 큰 것으로 분석되었으며, 복합적으로 분석한 세부 제도개선으로는 종합부동산서비스 기회 허용이 가장 우선 되어야 하고, 중개수수료 현실화와 무등록·무자격자 척결, 중개자격 취득강화, 전속중개계약제도 정착 순으로 분석되었다. 그러나 중개업자의 성별, 연령별, 소재지 및 주요 업무영역 등 속성별로는 중개제도개선 우선순위에 대한 인식차이가 있는 것으로 확인되었다. 최근 정부의 주택가격 안정화를 위한 제반정책 발표로 주택거래량이 감소하면서 중개업자들의 수입이 줄어들자 중개수수료의 인상을 바라는 중개업자들의 개선요구가 큰 것으로 나타났으나, 일방적인 중개수수료의 인상은 거래고객에게 부담이 되므로 중개업자들이 최우선 개선과제로 인식하는 종합부동산서비스 기회를 영세 중개업자들에게도 폭 넓게 허용하는 것이 우선되어야하며, 이를 위해 정부의 부동산종합서비스 인증요건 완화와 중개사 협회 차원의 사업 성공모델 개발 및 교육 강화 등의 노력이 필요하다. 또한, 국내 산업과 고용측면에서 중요한 역할을 담당하고 있는 중개업자들의 생존을 위해 정부에서는 중개업자들의 제도개선 요구에 귀 기울여야 할 것이다. 이번 연구결과에서 나타난 것과 같이 중개업자내에서도 제도개선에 대한 인식의 차이가 많은 바, 정책당국에서 제도개선을 위한 정책을 입안하거나 중개사협회에서 중개사들의 의견을 수렴해가는 과정에서 정책의 실효성을 높이기 위해서는, 중개업자들이 가장 많이 소재하는 수도권의 주택 및 상가를 중개하는 중개업자 중에서 주된 생산연령 계층인 30~50대의 요구에 집중해서 제도개선을 추진해가는 것이 보다 효과적이라 본다.

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목차

제1장 서론 1
제1절 연구의 배경과 목적 1
제2절 연구의 범위 및 방법 2
1. 연구의 범위 2
2. 연구의 방법 3

제2장 이론적 고찰 및 선행연구 4
제1절 부동산 중개업의 개념 및 특성 4
1. 부동산 중개업의 개념 4
2. 부동산 중개업의 특성 5
제2절 부동산 중개제도의 주요 국가별 특징 7
1. 우리나라의 부동산 중개제도 7
2. 외국의 부동산 중개제도 12
3. 주요 국가별 부동산중개제도 비교 17
제3절 선행연구 검토 22
1. 주택가격과 거래량에 영향을 주는 요인 연구 22
2. 부동산 중개제도 개선에 관한 연구 25
3. 선행연구와의 차별성 28

제3장 부동산중개 환경변화 특성 29
제1절. 부동산시장 동향과 중개업 환경변화 29
1. 부동산시장의 여건 변화 29
2. 최근 주택시장 수급 동향 35
3. 부동산중개 환경변화 38
제2절 부동산중개 환경변화가 중개업자 수익에 미치는 영향 49
1. 중개업자의 주택거래 중개 실적 49
2. 중개업자의 주택매매 중개수입 변화 51
3. 중개업자의 주택거래 중개 순수익 추이 56
4. 주택거래량 변화에 따른 중개업자의 수익영향 62

제4장 부동산중개 환경변화와 제도개선 인식차이 실증분석 64
제1절 설문조사 및 분석 개요 64
1. 조사대상 및 절차 64
2. 설문지 구성 및 AHP 분석의 개념 64
3. 중개제도개선 AHP 평가항목 설정 68
제2절 실증분석 결과 73
1. 설문대상자의 일반적 특성 73
2. 부동산중개 환경변화 인식 및 영향 74
3. 중개제도개선 우선순위 AHP 분석 81

제5장 결론 96

참고문헌 99
부록 102
Abstract 110

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